老街區(qū)改造如何把握文旅新機遇？

日期：2021.06.02瀏覽次數(shù)：

歷史街區(qū)是指文物古跡比較集中，或能較完整地體現(xiàn)出某一歷史時期傳統(tǒng)風貌和民族地方特色的街區(qū)。隨著城市化的推進及地方政府對城市文化品牌建設的日趨重視，對承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開發(fā)也日漸火熱。本文結合國內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，梳理了其各自發(fā)展路徑及策略，并對不同改造模式下的優(yōu)劣點進行了探討。

當我們在感慨每個現(xiàn)代化的城市都長得一樣的同時，承載城市特色的老街道卻在靜悄悄的消失。年輕人慢慢搬離，原本的活力漸行漸遠，房屋結構變得不適合居住，最后慢慢地被時代的浪潮淘汰。

歷史街區(qū)是一個城市的文脈，承載著一代人記憶。如何在現(xiàn)代化城市的發(fā)展進程中找到適合的發(fā)展路徑，讓老街延續(xù)“鄉(xiāng)愁”，是政府和開發(fā)商探索多年的重要課題。

近些年地方政府和民眾對城市文化品牌建設的日趨重視，對承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開發(fā)模式也日趨成熟。一些成功的老街區(qū)被改造成了城市的旅游名片，成為居民和游客打卡的網(wǎng)紅地標。

通過研究國內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，我們梳理了三種歷史街區(qū)改造開發(fā)的發(fā)展路徑及特征，并對不同改造模式下的優(yōu)劣勢進行了探討。

1、上海田子坊

開發(fā)背景：上海從工業(yè)城市向消費型城市轉型，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為工業(yè)用地轉型主要策略，區(qū)政府也希望藉盤活空置廠房資源，提升地區(qū)經(jīng)濟

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簡介：由上世紀50年代弄堂工廠及居民區(qū)組成，現(xiàn)成為具老上海風情的特色休閑商業(yè)街區(qū)

文創(chuàng)活化：街道辦與文化商人合作創(chuàng)辦“上海田子坊投資咨詢公司”，將空置廠房使用權轉租，由后者運用市場化手段招徠藝術家入駐，激發(fā)了片區(qū)活力，為后續(xù)改造樹立了示范效應；適時借力突破制度邊界：將公用房交由合作企業(yè)進行改造出租規(guī)避政治風險，掀開“居改非”大幕。在政府計劃對片區(qū)實施拆遷開發(fā)后，聯(lián)立居戶、藝術家及社會人士向政府抗辯，使得政府出臺居改非政策；借勢宣傳：借力世博會舉辦契機，申報世博會旅游示范點，并邀請國內(nèi)外政要精英到訪，引發(fā)社會關注。

田子坊是一種自下而上的再開發(fā)模式，其由居民及眾多產(chǎn)業(yè)個體一起參與，按照市場導向自發(fā)調整使用功能、逐步演替擴展，進而實現(xiàn)再生。整個改造不涉及土地開發(fā)和居民拆遷，無需政府投入大量資本，依靠市場化力量使得街區(qū)更新、居民生活改善，可謂是歷史街區(qū)改造的典范。但是，市場化運作也引發(fā)過度商業(yè)化問題，導致原有社區(qū)結構的瓦解及社區(qū)文化的衰退。分散的產(chǎn)權不僅使得街區(qū)風貌及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一管理，也使得公共空間被嚴重擠占商用，商住矛盾頻頻發(fā)生。未來，對空間產(chǎn)權的規(guī)劃及處理將是田子坊街區(qū)保護及再利用的關鍵。

2、上海新天地

簡介：以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街，主要分為北里及南里兩部分。

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上海新天地的發(fā)展歷程和策略

舊區(qū)改造的綜合商業(yè)體：花費比新建高一倍的成本將北里大部分石庫門建筑外貌保留，對內(nèi)部空間按照商業(yè)功能進行更新，引入世界知名高檔餐飲、家居服飾、文化藝術等多元品牌；上海都市特色旅游景點：以優(yōu)越便利的交通區(qū)位、獨特現(xiàn)代的石庫門建筑及多元的服務業(yè)態(tài)吸引來滬游客，成為上海都市旅游的熱門景點之一；國際交流和聚會地：各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會、宴請賓客及娛樂表演的優(yōu)先選擇。

以現(xiàn)代商業(yè)活化傳統(tǒng)建筑：在保留石庫門建筑外表的同時，根據(jù)經(jīng)營需要，對內(nèi)部空間進行全新改造，將居住空間改造為商業(yè)空間，實現(xiàn)老上海的本地文化與現(xiàn)代商業(yè)文化的嫁接，形成自身獨特競爭力；借勢宣傳：借2001年共產(chǎn)黨建黨80周年及上海舉行APEC會議兩大契機，廣邀政要參觀，承辦晚宴，大大提高新天地知名度，逐漸成為上海都市旅游的新名片。

上海新天地本質上屬于地產(chǎn)開發(fā)模式，居民在開發(fā)前已全部遷出，不參與后續(xù)改造過程，由開發(fā)商主導整體規(guī)劃及運營。從開發(fā)成效上看，上海新天地無疑是一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。但從文化角度來看，除去傳統(tǒng)建筑外立面的保留，其對傳統(tǒng)建筑內(nèi)部空間及所附居民全部更新、遷移，使得街區(qū)所承載的上海本地文化較弱，在街區(qū)文化保留方面遜于與其毗鄰的田子坊。

3、北京楊梅竹斜街

簡介：原是舊時京城最重要的出版商業(yè)街，現(xiàn)成為一個展示體驗京味特色的文化街區(qū)

楊梅竹斜街的改造歷程

街區(qū)空間更新：從街道景觀設計、建筑單體更新及基礎設施更新三個層面對楊梅竹斜街進行空間改造。代表舉措：實施大柵欄12間公益設計計劃，引進優(yōu)秀創(chuàng)意設計更新街區(qū)；街區(qū)產(chǎn)業(yè)更新：保留大部分原有店鋪，植入與街區(qū)文化特性相符的店鋪，增強文化氛圍，避免過度商業(yè)化。代表舉措：引入老北京兔兒爺?shù)葌鹘y(tǒng)工藝品店，植入“內(nèi)盒院”等建筑實驗點；社區(qū)建設：引入大型策展活動，調動街區(qū)居民共同參與，構建新的活動及社會關系。代表舉措：連續(xù)4年參與北京國際設計周，2014年參與威尼斯雙年展。

遺址保護：對街區(qū)內(nèi)建筑按歷史文化價值分類評估，價值顯著的古建筑予以嚴格修復保護，此外，保留了大部分原有店鋪形態(tài)，使原街區(qū)歷史文化氛圍不因改造而丟失；點狀更新：通過自愿騰退方式獲取點狀改造空間，避免大拆大建，降低開發(fā)成本，于此同時，選取適宜業(yè)態(tài)植入點狀空間；策展活化：引入北京國際設計周策展活動，將設計師、規(guī)劃師的創(chuàng)意設計植入到街區(qū)，結合更新后的點狀空間，聯(lián)結成網(wǎng)，催化激發(fā)更多的生活、產(chǎn)業(yè)和社會關系，實現(xiàn)區(qū)域復興。

楊梅竹斜街是政府主導下的歷史街區(qū)再造，是一種自上而下的有計劃、有目的地舊城改造，目前已發(fā)展成為有歷史文脈與保護價值在的商業(yè)空間。相對田子坊與新天地，楊梅竹斜街是一種更為折衷的發(fā)展模式，其能較好的兼顧商業(yè)開發(fā)、遺址保護之間的平衡。但于此同時，為保護街區(qū)文化氛圍而對入駐商業(yè)的篩選控制也減少了項目的收益來源，2014年，楊梅竹斜街招商收入僅460萬元，尚不足支付銀行利息。項目的可持續(xù)發(fā)展性及可復制性尚且不足。未來，吸納社會主體參與投資改造和帶動社區(qū)共建將是保障其可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

結語：從街區(qū)開發(fā)的3種代表模式來看，其在街區(qū)活化改造、遺址保護及經(jīng)濟效益等方面各有優(yōu)劣，但從街區(qū)開發(fā)的方式來看，商業(yè)植入、建筑改造及文創(chuàng)策展幾已成為街區(qū)活化的通用舉措。未來，明晰街區(qū)改造中相關產(chǎn)權歸屬，平衡街區(qū)傳統(tǒng)建筑保護與商業(yè)開發(fā)之間的關系是復興歷史街區(qū)的重要考量點。

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