文旅項(xiàng)目拿地環(huán)節(jié)的3個坑及投資失敗的6大原因

日期：2019.01.08瀏覽次數(shù)：

　　“投資是否賺錢，70%靠拿地，首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用?！?/span>

　　“旅游投資的拿地環(huán)節(jié)要避免踩到三個坑：‘地坑’、‘人坑’、‘錢坑’。”

　　文旅策劃，投資是否賺錢 70%靠拿地

　　旅游投資界有一句很經(jīng)典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類。

　　宅基地的使用對于旅游開發(fā)來說是最具有商業(yè)價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營，可以直接進(jìn)行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開發(fā)利用。例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿。第二種方式就是國務(wù)院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。

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　　另一個值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)、同價。入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點(diǎn)縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的;三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃;四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉儲等經(jīng)營性用地，不得用地房地產(chǎn)開發(fā)。

　　當(dāng)前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強(qiáng)城市的一些中心城市周邊。

　　農(nóng)林用地主要包括國家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業(yè)用地?fù)Q算下來是多少?很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實(shí)是不是這樣的，它有一個上限。

　　除了以上幾種地外，在整個旅游開發(fā)中最好用的地是什么?四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護(hù)誰受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長的時間不變。

　　另外，一定要注意生態(tài)保護(hù)紅線和土地使用年限的問題。

　　生態(tài)保護(hù)紅線指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、必須強(qiáng)制性嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域,是保障和維護(hù)國家生態(tài)安全的底線和生命線，通常包括重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護(hù)紅線的區(qū)域，禁止進(jìn)行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開發(fā)，從而有效保護(hù)我國珍稀、瀕危并具代表性的動植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護(hù)我國重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線一定不要碰。

　　耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經(jīng)國家同意可以延長。

　　有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項(xiàng)目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護(hù)圖。

　　村支兩委是解決矛盾的關(guān)鍵

　　第二個比較大的坑就是“人坑”。項(xiàng)目在整個操作過程中經(jīng)常會有很多矛盾，也許是與村民的矛盾，也許是與村支部、村委會(以下簡稱“村支兩委”)的矛盾。解決這些矛盾最好的辦法就是與村支兩委搞好關(guān)系。

　　村支兩委在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮著十分重要的作用。在項(xiàng)目開發(fā)中，會出現(xiàn)很多問題，例如，村民對補(bǔ)償費(fèi)用不滿意、村民要參與項(xiàng)目施工、材料供應(yīng)、村民要參與管理任職、村民要強(qiáng)制承包經(jīng)營等，解決問題的最好辦法就是將村支兩委作為唯一的對接輸入口、輸出口。

　　可以與村支兩委簽署協(xié)議，將一些對村民的約束條款寫進(jìn)協(xié)議，例如，一不準(zhǔn)對前期的補(bǔ)償有異議、二不準(zhǔn)參與施工和材料的供應(yīng)、三不準(zhǔn)參與項(xiàng)目的非合理化的任職要求、四不準(zhǔn)強(qiáng)制經(jīng)營。同時，也要將村民的權(quán)益也進(jìn)去，保障村民的權(quán)益。

　　另外，要明確政府的責(zé)權(quán)，主要包括規(guī)劃審批、立項(xiàng)、土地指標(biāo)的調(diào)配等。

　　項(xiàng)目開發(fā) 測算先行

　　在整個旅游開發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中非常重要的一件事情，就是投資成本的測算和投資盈利模式測算。

　　很多投資商在進(jìn)行成本測算時，只測算了建設(shè)成本，其實(shí)在整個旅游投資中，建設(shè)成本只是七大成本之一。另外六大成本分別為：資金成本、稅費(fèi)成本、招商成本、人員成本、辦公成本、營銷成本。

　　在進(jìn)行測算時，首先要去做總投資測，然后，要把項(xiàng)目分成幾個小項(xiàng)目，進(jìn)行單個小項(xiàng)目測算。只有這樣才會知道每個小項(xiàng)目要花多少錢、要怎么掙錢、哪些項(xiàng)目會盈利哪些項(xiàng)目會虧損。另外，要測算出項(xiàng)目運(yùn)營一年的成本是多少，只有把成本測算出來你才能夠知道一年來多少游客才能達(dá)到營收平衡。

　　我們曾為四川某個山水景區(qū)做過一個市場調(diào)研報告，將大的項(xiàng)目分為了七類小的旅游業(yè)態(tài)，然后與川渝兩地的七類旅游業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)做對比。在這個過程中，會涉及到數(shù)據(jù)來源問題，我們一般會要求拿到景區(qū)的門禁數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)是最真實(shí)的，并且是人數(shù)而不是人次。除此之外，還要考慮淡旺季?？傊雎糜瓮顿Y要拿到一線的真實(shí)數(shù)據(jù)。

　　我最后總結(jié)一下文旅項(xiàng)目投資開發(fā)失敗的六個原因：

　　1. 跨界投資。目前，很多業(yè)外資本進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)，特別是在特色小鎮(zhèn)和田園綜合體項(xiàng)目上。這些業(yè)外資本因?yàn)椴涣私馕穆眯袠I(yè)的政策底線、土地限制和開發(fā)壁壘，造成了大量的戰(zhàn)略誤判。

　　2. 迷信政府口頭承諾，草率拿地，導(dǎo)致某些指標(biāo)或土地性質(zhì)調(diào)整無法落地的情況。

　　3. 盲目自信，拍腦袋決策，跟著感覺走。業(yè)外資本的大佬在各行各業(yè)都取得過成功，他們來到旅游行業(yè)，看到中國旅游界的當(dāng)前項(xiàng)目情況，覺得這些項(xiàng)目太差，就拍腦袋決策跟著感覺走，其實(shí)只要一開工就能發(fā)現(xiàn)問題。

　　4. 錯誤估算投資成本，以為花點(diǎn)小錢就能成功，錯誤地預(yù)估投資成本和投資利潤或者存在盲目的自信。

　　5. 缺少盈式，前期投入無法平衡。很多旅游投資偏重空間規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃，忽略了項(xiàng)目的盈利模式，或者是賭政府給的平衡用地。

　　6. 重建設(shè)、輕運(yùn)營，認(rèn)為項(xiàng)目建好就能招到商，就會有游客來消費(fèi)、來買單，其實(shí)這是一個非常大的一個誤區(qū)。

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